在此之前，中国中国已经发行了四个消费REITS。消费就在华夏大悦城购物中心申报REIT的大悦第同一天，华安百联消费REIT也成功获批，城R成即将进入募集阶段。有望如果一切顺利进行，中国中国大悦城购物中心REIT有望成为中国第六个消费REIT。消费

然而，在这次披露的REIT信息中，之前呼声很高的GIC并没有出现。数据显示，基金经理为华夏基金，原股东为卓远地产（成都）有限公司，大悦城控股集团有限公司控股子公司，实际控制人为中粮集团，成都大悦城控股的底层资产为华夏大悦城。

成都是全国45个大悦城市中的第一个。

据悉，富拓早在2023年9月，在成都举行的一次交流会上，就透露，计划发行以武侯大悦城为目标的消费基础设施REIT，规模约35亿元。筹集资金计划返还武侯区簇桥街双凤村商业等项目。

这是大悦城公募REIT项目具体信息首次披露。随后，大悦城还公开表示，将加快REITS发行消费基础设施研究，不断优化公司资产结构。

就目前公布的信息而言，除未知资金投资外，其他信息基本相同。

数据显示，成都大悦城项目是指“武侯大悦城”项目，也是西南地区第一个大悦城，于2015年底开业。总宗地面积6.87万平方米，建筑面积17.25万平方米。

据了解，成都大悦城主要向合格租户租赁自持购物中心资产，并通过租金、物业管理费、促销费等方式获得收入。近三年租金保持在96%以上，2023年销售额达到25.4亿元。

根据公告，该项目的初步估值约为33.48亿元，因此REIT项目预计将筹集33.48亿元。

大悦城表示，根据相关估计收入总额，扣除集团认购基金总份额40%的认购金额及相关成本和税收，集团将建议分拆收到的估计收入净额约为16.7亿元。“这将为集团提供资金，以抓住新的投资机会和运营，从而帮助集团改善营运资金和负债。”。

此前有分析指出，目前大悦城有34个在营商业项目，如北京西单大悦城、天津大悦城等。“建设购物中心需要投资数十亿元，投资回收周期超过十年，限制了新项目的投资。“显然，REITS项目的发行将在促进大悦城的扩张和发展方面发挥一定的作用。数据显示，仅2023年，无锡江南大悦城、京西大悦城、广州大悦汇、成都天府大悦城、天津西青大悦汇五大商业项目开业。

截至目前，大悦城已布局45个商业项目(重资产30个) 轻资产15个)，其中在营项目34个，在建项目11个。

根据之前的信息推测，本轮REIT发行后，大悦城将在成都武侯区双凤村投资新一轮商业项目。

准备已久的上市计划。

如果向前追溯，早在2018年，大悦城就在探索REITS项目。当时，大悦城有三个发行地：国内、香港和新加坡。

“在讨论的过程中。我们也在与中国证监会进行密切沟通。单个项目没有特别明确的时间表。如果成本太高，我们就不会在中国这样做。时任大悦城房地产财务总监徐汉平说。

随后，随着我国推进REITS试点的呼声越来越高，监管机构也多次鼓励机构准备上报REITS项目，并指出加大力度推进REITS规则和业务试点，大悦城也以国内REIT市场为重点方向。

此后，大悦城更加和谐 GIC、中国人寿、高和资本等机构分别设立了大悦城核心基金、大悦城并购改造基金和区域并购改造基金，探索房地产金融领域，结合管理输出加快“重点”布局。

2019年，有消息称，GIC和大悦城已获监管部门批准，并将试点发行中国首个公开发行REITS。“GIC和大悦城已经加入了证券监管机构选择的几家公司的行列，他们将尝试在中国发行第一家公开发行REITS。”。

GIC与大悦城有着深厚的渊源。早在2017年8月，大悦城就与GIC共同推出了114亿元（共17亿美元）的并购基金，收购业绩不佳或不良资产，并将其升级为大悦城购物中心。

随后，2018年，中粮集团向侨福企业注入部分商业地产项目后，GIC投资21亿港元，增持7.75亿股，持股9.14%。随后，侨福企业更名为大悦城地产，后者实现借壳上市。

GIC作为大悦城房地产核心基金LP，也深入参与了大悦城众多优质资产的投资。包括西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、烟台大悦城、杭州大悦城、青岛大悦城、武汉大悦城等。

然而，大悦城最终未能成为中国公开发行REITS市场上第一家吃螃蟹的企业。GIC也消失在大悦城首个公募REIT中。

发行REIT缓解资金压力。

对于大悦城来说，REIT这一资产管理渠道的开通，也有利于缓解资金压力。

2023年，大悦城连续两年面临亏损。年报显示，大悦城2023年收入367.8亿元，同比下降7.06%；虽然归母净利润亏损同比减少49.17%，但仍达到15亿元左右，这显然是理想的。

此外，报告期内，大悦城通过有效经营实现了106.42亿元的净现金流，同比增长292.61%。此外，深圳、北京、上海等多个一线城市的核心资产相继出售，资金回收近100亿元，但巨大的债务和资本支出仍在压垮其资本链。

2023年，大悦城融资现金流净流出243.29亿元，使其账面现金减少17.6%至300.8亿元。此外，截至2023年底，大悦城有息负债735.05亿元，仅比年初下降29.18亿元，资产负债率76.73%。

短期来看，资金困境仍难以扭转。

数据显示，2023年大悦城实现销售额461亿元，同比下降18.8%。根据财务报告，大悦城在上海、杭州、昆明、台州、厦门、南昌的销售贡献下降了50%以上，特别是上海和杭州的销售额同比下降了近95%和74%。

今年一季度，大悦城营业收入38.67亿元，同比下降22.18亿元，同比下降36.45%；毛利15.84亿元，同比下降2.59亿元，同比下降14.07%；净利润1.83亿元，比去年同期下降4.30亿元，同比下降70.17%；与去年相比，归属于上市公司股东的净利润为-0.94亿元，减少了2.65亿元，同比下降154.71%；扣除非经常性损益后，归母净利润-1.24亿元，同比下降176.34%。

销售端减弱，可支配资金减少，也影响了大悦城的发展。

销售方面的减少，可支配资金的减少，也影响了大悦城的发展。

最直观的是，一些商业项目的推广速度很慢。其中，南京江北大悦城近期深陷停工风暴。该项目于去年3月启动，预计投资25.4亿元，至今仅投资6.1亿元。济南大悦城也处于待开工状态，到目前为止总投资只有2亿元。深圳大悦城，备受关注，该项目于2022年6月开工，原定于今年年底开工，但根据最新消息，开工时间已推迟至2025年，至今已投入166亿元。

“2024年，公司将加大去化力度，限制成本，盘活股票资产，全力止损、减亏、扭亏、增盈。大悦城董事会秘书郭锋锐在年度绩效会议上表示。

由此可见，公募REITS的发行将成为大悦城实现资产盘活的最佳途径之一。

与此同时，大悦城也积极探索其他融资渠道，以引进更多的“活水”。今年3月，大悦城成功发行了2024年第一期中期票据。中期票发行规模为20亿元，票面利率为3.18%。

4月，大悦城宣布，该公司及其子公司计划向中国太平及其子公司申请不超过100亿元的项目开发、运营和公司日常运营开发融资金额。包括但不限于向公司及其子公司提供贷款、购买公司发行的债务、资产证券化产品等。